深圳小产权房
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分析深圳地区小产权房的法律定位

作者:鬼才威少发表时间:2018-08-15 21:02:06

 小产权房是近几年媒体提出的概念,并没有准确的法律概念与之对应。学者陈武元将小产权房简述为“在集体的土地上开发的商品房”;前国家建设部(现改为住房和城乡建设部)表示,在众多城市和郊区中,一些村集体组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼房,除了用来安置本集体组织成员之外,还可以用较低的价格向本集体组织以外的成员进行销售,这些房子便是俗称的“小产权房”;学者文林峰等人认为,小产权房是指在农民集体土地上,由乡村或者镇政府或村委会单独建设住宅或者是联合开发商开发建设住宅,并由乡村或者镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

  有相当一部分学者对于小产权房合法化这件事上持否定态度,中国土地勘测规划院的学者李珍贵认为,“小产权房的负面影响大过正面效应”;北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授认为,小产权房不但破坏了正常的房地产价格体系,同时还造成了住房价格的严重混乱,而且具体操作起来比较困难,不利于确保我国18亿亩耕地“红线”目标的实现。
 
  同时,支持小产权房合法化的呼声也此起彼伏。如北京理工大学经济学教授胡星斗认为,小产权房可以让国家、城市、农民三方受益,应通过政府的合理规划、有效管理,避免占用大量的集体土地而走向合法化。中南财经政法大学社会发展研究中心乔新生教授认为小产权房改革是缩小城乡差距的契机。
 

  本文在明确界定小产权房的概念的前提下,从宪法、民事法律、土地管理法等角度全面分析小产权房的法律地位,在此基础上,重点论述小产权房合法化问题。本文通过所有权权能、城乡二元结构、社会正义、法制进步等五个方面的论证得出结论:小产权房应当合法化。

  小产权房:是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。小产权房问题并不是近两年才产生的,上世纪九十年代房地产市场启动之初,小产权房在农村的集体土地上就进行建设并且有售卖的房屋涌现过。

  随着近年来城市里房价飙升,小产权房交易进入了一个空前的繁荣时期。虽然人们对小产权房心存疑虑,但是小产权房低廉的价格与城市里高昂的房价形成了一种鲜明的对比,极大地促使在城里买不起房的中低收入者以高风险的代价去购买小产权房。同时,社会上关于小产权房的讨论越来越多,小产权房应该合法化的言论被越来越多的人提起,促使更多的人涌入小产权房交易市场。据了解,这次小产权房买卖的热潮席卷了很多城市,包括北京在内的很多地区小产权房已经占到了房地产市场份额的20%以上,深圳等地更是高达40%-50%。不难看出,小产权房已经大批量地涌入了房地产市场,可谓遍地开花。
 
  2007年政府高层就小产权房合法性问题的频频表态,媒体记者的深入报道,各方专家的激烈争论,更是将小产权房推到了风口浪尖。2007年6月18日建设部强调:“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。”7月12日,国土资源部重申:小产权房不会受法律保护。2007年12月12日,温家宝主持召开国务院常务会议,会议指出:应严格规范使用农民集体所有土地进行建设,严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地进行房地产开发。
 
  各地政府相关部门也纷纷出台政策,且多是对这一新兴的社会现象持否定态度,如北京市国土局局长安家盛于2007年6月表示要停建停售小产权房,就曾在业界引起很大震动。然而,小产权房问题并不能仅由政府部门出面表态或出台政策便可以妥善解决,而是一个颇具争议且值得探讨的问题。
 
  在相关的规范性法律文件里,我们找不到“小产权房”这一概念。因此,“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。由于购房者所得到的房产证的发放主体不同或房产证的接受对象不同,社会上流行起大、小产权房的说法,到底何为“大产权房”、何为“小产权房”,目前有三种说法:
 
第一种说法认为,开发商对所开发的房屋拥有的产权叫“大产权”,购房人拥有的区分所有的产权叫“小产权”,按照这种说法,购房人的产权是由开发商的一个产权分割而来的,因而叫“小产权”。
 
第二种说法认为,购房人所购买的房屋在转让时不用再缴纳土地出让金的叫做“大产权房”,转让时要补缴土地出让金的叫“小产权房”。按照这种解释,普通商品房就是“大产权房”,经济适用房就是“小产权房”。
 
第三种说法认为,由国家颁发产权证的房屋叫“大产权房”,这种房屋由开发商办理合法的房屋开发立项手续、土地出让手续,并按规定上缴给国家土地出让金和使用税,由国家给开发商颁发土地使用证和房屋预售许可证;而由乡镇政府或村委会颁发产权证书的房屋叫做“小产权房”,这种房屋是在农民集体土地上建设的,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或者和房地产开发企业联合开发建设,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书 [10]。
 
  根据现行法律规定,第一、二类小产权房是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金,就可以自由买卖。而第三类小产权房的法律属性则存在较大争议,官方认为此类小产权房并不具有真正法律意义上的产权,因此,其权益得不到法律保护。本文要讨论的“小产权房”,属于第三类。
 
  需要指出的是,按照2007年11月28日由国土资源部通过、2008年2月1日正式实施的《土地登记办法》,小产权房占据的土地从形式上大致分为三类:集体建设用地、宅基地、集体农用地。对建立在农用地上的房屋,如果允许交易,将有悖于保护耕地的基本国策,威胁到我国的粮食生产安全,因此本文将这类房屋排除在讨论范围之外,视其为违法。本文所讨论的应当赋予其合法地位的小产权房是指建在集体建设用地上的房屋以及建在宅基地上的房屋。

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